Affittare casa — da una parte o dall’altra del contratto — significa scegliere tra modelli diversi, ciascuno con durata, vincoli sul canone e conseguenze fiscali proprie. Sbagliare tipo di contratto, o trascurare la registrazione, può costare caro. Vediamo le principali forme di locazione abitativa e il regime della cedolare secca.
Il quadro normativo
Le locazioni a uso abitativo sono regolate dalla legge 431/1998, che ha sostituito il vecchio «equo canone» con un sistema imperniato su due grandi modelli — il canone libero e il canone concordato — affiancati da alcune tipologie particolari.
Il canone libero (4+4)
È il contratto più diffuso (art. 2, comma 1): le parti determinano liberamente il canone, ma la durata è vincolata a quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro (di qui la formula «4+4»), salvo disdetta motivata del locatore alla prima scadenza nei casi di legge. È la formula della libertà sul prezzo, in cambio di una durata minima garantita.
Il canone concordato (3+2)
In alternativa (art. 2, comma 3), il canone è fissato entro i limiti degli accordi territoriali tra le associazioni di categoria: in cambio di un canone calmierato, la durata è di tre anni più due e si ottengono agevolazioni fiscali. È una formula spesso conveniente nelle aree ad alta tensione abitativa.
Transitori e studenti
La legge prevede anche contratti transitori, per esigenze temporanee e ben documentate del locatore o del conduttore, e contratti per studenti universitari fuori sede (art. 5), con durate più brevi e flessibili. Vanno usati solo quando ne ricorrono i presupposti: piegarli a esigenze stabili li espone a riqualificazione.
La registrazione è obbligatoria
Il contratto di locazione va registrato entro trenta giorni: non è una formalità trascurabile. La legge sanziona la mancata registrazione e, in determinati casi, ne fa discendere conseguenze sulla stessa validità del rapporto. Registrare è un onere a tutela di entrambe le parti.
La cedolare secca
Il locatore persona fisica può optare per la cedolare secca (D.Lgs. 23/2011, art. 3): un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle imposte di registro e bollo, con aliquota del 21% (ridotta al 10% per i contratti a canone concordato). In cambio, il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone (ad esempio all’adeguamento ISTAT) per la durata dell’opzione. È spesso vantaggiosa, ma va valutata caso per caso. Discorso a parte per le locazioni brevi turistiche (fino a 30 giorni), per le quali valgono regole diverse: dal 2024 l’aliquota è del 21% per una sola unità e del 26% oltre.
Tipologie a confronto
La tabella riepiloga le principali tipologie e il relativo regime:
| Tipo | Canone | Durata | Fisco |
|---|---|---|---|
| Canone libero (art. 2, comma 1) | Determinato liberamente dalle parti | 4+4, con rinnovo automatico | Cedolare secca opzionale al 21% |
| Canone concordato (art. 2, comma 3) | Entro i limiti degli accordi territoriali | 3+2 | Agevolazioni fiscali; cedolare secca al 10% |
| Transitorio e per studenti (art. 5) | — | Più breve e flessibile, per esigenze temporanee | Cedolare secca opzionale al 21%; 10% per i contratti stipulati ai sensi degli accordi territoriali nei comuni ad alta tensione abitativa |
In ogni caso, l’opzione per la cedolare secca (D.Lgs. 23/2011, art. 3) comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone, compreso l’adeguamento ISTAT, per la durata dell’opzione.
Cosa dice la giurisprudenza
Sul nodo della registrazione e del canone occulto sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (9 ottobre 2017, n. 23601). Il principio è stato affermato in una vicenda di locazione non abitativa, ma vale per le locazioni in genere; per le abitative si veda anche Sezioni Unite 17 settembre 2015, n. 18213, sull’art. 13 della legge 431/1998. La Corte ha stabilito che il contratto di locazione non registrato è nullo, ma la nullità è sanabile con effetto retroattivo se si procede alla registrazione anche tardiva; è invece insanabilmente nullo il patto con cui le parti concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato e registrato. In quest’ultimo caso la nullità colpisce solo il patto occulto di maggiorazione, restando valido il contratto per il canone effettivamente dichiarato — e la registrazione tardiva non lo sana. La lezione pratica è duplice: registrare sempre, e nei termini; e diffidare degli accordi «in nero» sul canone, che si ritorcono contro chi li pretende.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra 4+4 e 3+2? Nel 4+4 il canone è libero ma la durata minima è di quattro anni rinnovabili; nel 3+2 il canone è calmierato secondo gli accordi territoriali, con durata di tre anni più due e agevolazioni fiscali.
La cedolare secca conviene sempre? Spesso sì per il locatore, ma comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone: va valutata in base alla durata e all’andamento atteso dei prezzi.
Cosa succede se non registro il contratto? La registrazione è obbligatoria: la sua omissione è sanzionata e può incidere sulla regolarità e sulla validità del rapporto.
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Il presente approfondimento ha finalità informative e non sostituisce una valutazione del caso concreto.
Questo approfondimento ha finalità informative e divulgative e non costituisce un parere legale sul caso concreto. Contenuto verificato dal Dott. Giuseppe Foti, consulente legale — ultima verifica: 15 luglio 2026.