Tra la stretta di mano e il rogito notarile c’è quasi sempre un passaggio decisivo: il contratto preliminare di compravendita, comunemente detto «compromesso». È un impegno già vincolante, anche se non trasferisce ancora la proprietà. Proprio per questo conviene sapere cosa contiene e, soprattutto, cosa verificare prima di firmarlo.
Che cos’è il preliminare
Il codice civile non definisce il contratto preliminare: è l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere il contratto definitivo — il rogito — che trasferirà la proprietà. Il preliminare vincola già venditore e acquirente al rispetto dei patti, ma il passaggio di proprietà avviene solo con il definitivo. L’art. 1351 del codice civile ne disciplina la forma: il preliminare deve avere la stessa forma prescritta per il contratto definitivo, a pena di nullità — per gli immobili, dunque, la forma scritta.
Cosa contiene
Un preliminare ben fatto individua con precisione: l’immobile (dati catastali, confini, pertinenze), il prezzo e le modalità di pagamento, i termini per la stipula del definitivo, la provenienza del bene, lo stato di fatto e di diritto, le garanzie del venditore e l’eventuale caparra. Più l’atto è dettagliato, minori sono i margini di contestazione successiva.
Le verifiche prima di firmare
È qui che si gioca la sicurezza dell’acquisto. Prima di firmare conviene verificare:
- la titolarità e la provenienza: chi vende è effettivamente proprietario e a che titolo (acquisto, successione, donazione);
- l’assenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, tramite le visure;
- la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, ed eventuali abusi;
- l’attestato di prestazione energetica (APE);
- le spese condominiali pregresse e il regolamento di condominio;
- l’esistenza di diritti di terzi (locazioni, usufrutto, diritti di prelazione).
Sono controlli documentali che è bene compiere prima, non dopo: è nel preliminare che si fissano le tutele.
La trascrizione del preliminare
Una tutela spesso sottovalutata è la trascrizione del preliminare, prevista dall’art. 2645-bis del codice civile. Trascrivendo il preliminare (che a tal fine va stipulato per atto notarile), il promissario acquirente ottiene un effetto «prenotativo»: è protetto dalle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il venditore dopo la trascrizione del preliminare, per un periodo limitato. È una garanzia utile soprattutto quando tra preliminare e rogito intercorre del tempo.
Caparra confirmatoria, acconto e penale
La somma versata alla firma non è sempre la stessa cosa. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) ha una funzione precisa: se chi l’ha versata è inadempiente, l’altra parte può recedere e trattenerla; se inadempiente è chi l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere ed esigere il doppio. Diversi sono il semplice acconto (mera anticipazione del prezzo) e la clausola penale (art. 1382 c.c.). Nel preliminare è bene qualificare con chiarezza la natura della somma versata.
Se una parte non adempie
Se chi si è obbligato rifiuta di stipulare il definitivo, l’ordinamento offre rimedi: oltre alla risoluzione con gli effetti della caparra, l’art. 2932 c.c. consente di ottenere una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso (esecuzione in forma specifica). La fase giudiziale richiede l’assistenza di un avvocato; il nostro supporto si colloca a monte, nella verifica e nella redazione dell’atto prima della firma, dove si prevengono gran parte dei contenziosi.
Cosa dice la giurisprudenza
Tra le verifiche più delicate c’è la regolarità urbanistica. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (22 marzo 2019, n. 8230) hanno chiarito che la nullità prevista per gli atti di trasferimento immobiliare è una nullità «testuale»: colpisce gli atti dai quali non risultino indicati gli estremi del titolo edilizio, mentre il contratto è valido se in atto è dichiarato un titolo abilitativo realmente esistente e riferibile all’immobile, a prescindere dalla conformità della costruzione effettivamente realizzata. La conformità urbanistica sostanziale resta dunque estranea al perimetro della nullità, ma grava sull’acquirente l’onere di valutarne la convenienza. Ne discende un’indicazione pratica per il preliminare: oltre alla presenza formale del titolo, conviene verificare a monte la regolarità reale dell’immobile, perché eventuali difformità non rendono nullo l’atto ma ricadono sull’acquirente.
Domande frequenti
Il compromesso mi rende già proprietario? No: il preliminare obbliga a stipulare il rogito, ma la proprietà si trasferisce solo con il contratto definitivo.
Conviene trascrivere il preliminare? Sì, soprattutto se tra preliminare e rogito passa del tempo: la trascrizione (art. 2645-bis c.c.) protegge l’acquirente da iscrizioni e trascrizioni successive a carico del venditore.
Che differenza c’è tra caparra e acconto? La caparra confirmatoria ha una funzione di garanzia in caso di inadempimento; l’acconto è una semplice anticipazione del prezzo. Vanno qualificati espressamente.
Firmare un preliminare senza le opportune verifiche è il modo più comune per trasformare l’acquisto della casa in un problema. Offriamo assistenza per la verifica documentale e la redazione del preliminare nell’ambito della consulenza in materia immobiliare.
Il presente approfondimento ha finalità informative e non sostituisce una valutazione del caso concreto.
Questo approfondimento ha finalità informative e divulgative e non costituisce un parere legale sul caso concreto. Contenuto verificato dal Dott. Giuseppe Foti, consulente legale — ultima verifica: 15 luglio 2026.