Le spese sono la principale fonte di conflitto in condominio. Eppure il codice civile detta criteri di ripartizione abbastanza precisi: conoscerli aiuta a leggere correttamente il bilancio e a contestare — o evitare — riparti errati. Vediamo le regole generali e i casi particolari di scale, ascensore e lastrico solare.
La regola generale
L’articolo 1123, comma 1, del codice civile pone il principio di base: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono tra i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè ai millesimi, salvo diversa convenzione. È il criterio «di default»: vale ogni volta che non operi una regola speciale.
L’uso differenziato
Quando le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all’uso che ciascuno può farne (art. 1123, comma 2). E se un impianto o una parte serve soltanto alcuni condomini, le relative spese gravano unicamente sul gruppo che ne trae utilità (art. 1123, comma 3).
Scale e ascensore
Per le scale e l’ascensore vige una regola mista (art. 1124): le spese di manutenzione e ricostruzione si ripartiscono per metà in base ai millesimi e per metà in proporzione all’altezza di piano di ciascuna unità. La logica è intuitiva: chi abita più in alto «usa» di più le scale e l’ascensore.
Il lastrico solare
Se il lastrico solare (o il terrazzo a livello) è in uso esclusivo di un condomino, le spese di riparazione o ricostruzione si ripartiscono per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e per due terzi a carico di tutti i condomini cui il lastrico funge da copertura (art. 1126).
Le tabelle millesimali
I criteri si traducono in pratica nelle tabelle millesimali, che esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità (artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile). Le tabelle che si limitano ad applicare i criteri legali possono essere approvate o rettificate dall’assemblea con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio); per derogare ai criteri di legge serve invece il consenso di tutti i condomini.
Gli errori più frequenti
- Applicare i millesimi a spese che seguono l’uso (o viceversa).
- Ripartire tra tutti spese di impianti che servono solo alcuni.
- Scale e ascensore ripartiti solo a millesimi, ignorando l’altezza di piano.
- Modifiche alle tabelle in deroga ai criteri legali senza l’unanimità.
Cosa dice la giurisprudenza
Sul punto più controverso — quale maggioranza serve per approvare o rivedere le tabelle millesimali — sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (9 agosto 2010, n. 18477). La Corte ha stabilito che l’approvazione (e la revisione) delle tabelle non ha natura negoziale e non richiede dunque l’unanimità: è sufficiente la maggioranza qualificata dell’art. 1136, comma 2, c.c., perché la tabella si limita a esprimere in termini aritmetici un rapporto di valore preesistente, senza inciderlo. In caso di errori nella valutazione delle unità, inoltre, chi si ritenga leso può chiederne la revisione senza limiti di tempo (art. 69 disp. att. c.c.). Il principio — poi recepito dalla riforma del condominio del 2012 — è prezioso in pratica: una tabella errata si può correggere a maggioranza, mentre serve l’unanimità solo per derogare ai criteri legali di riparto.
Domande frequenti
Le spese si dividono sempre per millesimi? È la regola generale, ma cede di fronte ai criteri speciali (uso differenziato, scale e ascensore, lastrico solare) e a una diversa convenzione tra i condomini.
Chi paga l’ascensore? Le spese si ripartiscono per metà in base ai millesimi e per metà in base all’altezza di piano (art. 1124).
Si possono cambiare le tabelle millesimali? Sì: per correggere errori o applicare i criteri legali basta la delibera assembleare; per derogare ai criteri di legge serve l’unanimità.
Tra criteri generali ed eccezioni, un riparto corretto previene gran parte dei contenziosi condominiali. Offriamo pareri e supporto su spese, tabelle e regolamento nella consulenza in materia di condominio.
Il presente approfondimento ha finalità informative e non sostituisce una valutazione del caso concreto.
Questo approfondimento ha finalità informative e divulgative e non costituisce un parere legale sul caso concreto. Contenuto verificato dal Dott. Giuseppe Foti, consulente legale — ultima verifica: 15 luglio 2026.