Un’impresa firma nel 2024 un appalto triennale di pulizie: margini calcolati al centesimo sul costo del personale. L’anno dopo il rinnovo del contratto collettivo fa salire le retribuzioni, l’energia rincara, e quel prezzo — congruo alla firma — comincia a non reggere più. Fino a pochi anni fa la risposta dell’amministrazione era spesso un’alzata di spalle: «il contratto non prevede la revisione». Oggi non può più dirlo: con l’art. 60 del D.Lgs. 36/2023 la clausola di revisione prezzi è diventata obbligatoria in ogni gara, e il correttivo del 2024 ne ha riscritto soglie, indici e modalità. Capire come funziona il meccanismo — quando scatta, quanto restituisce, con quali indici si misura — è decisivo per chi bandisce le gare quanto per chi le esegue.
Da facoltà a obbligo: la svolta dell’art. 60
Sotto il vecchio codice (D.Lgs. 50/2016) la revisione dei prezzi era una possibilità, non un dovere: l’art. 106, comma 1, lettera a) ammetteva la modifica del corrispettivo solo se i documenti di gara iniziali la prevedevano «in clausole chiare, precise e inequivocabili». Se la stazione appaltante non la inseriva — e di regola non la inseriva — l’appaltatore restava esposto per intero al rincaro dei costi. La fiammata inflattiva del 2021-2022 ha mostrato il limite di quell’impostazione: per evitare cantieri fermi e gare deserte il legislatore dovette correre ai ripari con norme emergenziali, dall’obbligo di clausole revisionali dell’art. 29 del D.L. 4/2022 all’aggiornamento temporaneo dei prezzi per il caro materiali dell’art. 26 del D.L. 50/2022.
Il nuovo Codice ha trasformato l’eccezione in regola. L’art. 60, comma 1, dispone che nei documenti di gara iniziali è obbligatorio l’inserimento delle clausole di revisione prezzi: non una concessione della singola amministrazione, ma un presidio strutturale del contratto, espressione del principio di conservazione dell’equilibrio contrattuale fissato dall’art. 9. È uno dei tratti più innovativi dell’impianto che abbiamo descritto nella guida al D.Lgs. 36/2023, coerente con i principi del risultato e della fiducia: un contratto che resta in equilibrio si esegue meglio, con meno contenzioso e meno varianti patologiche.
Quando scatta: le soglie di attivazione e la misura
La clausola non copre ogni oscillazione. Si attiva al verificarsi di particolari condizioni di natura oggettiva che determinano una variazione del costo — in aumento o in diminuzione, quindi anche a favore dell’amministrazione — oltre una soglia di rilevanza. Dopo il correttivo, le soglie sono due:
- lavori: variazione superiore al 3% dell’importo complessivo; la revisione opera nella misura del 90% del valore eccedente la soglia;
- servizi e forniture: variazione superiore al 5%; la revisione opera nella misura dell’80% dell’eccedenza.
In entrambi i casi la misura si applica alle prestazioni ancora da eseguire. Un esempio sui lavori. Appalto da 2.000.000 di euro, con prestazioni ancora tutte da eseguire; gli indici registrano un aumento dei costi del 6%, pari a 120.000 euro. La franchigia del 3% (60.000 euro) resta a carico dell’impresa; sull’eccedenza di 60.000 euro la revisione riconosce il 90%, cioè 54.000 euro. Il disegno è chiaro: il meccanismo non azzera il rischio d’impresa — una quota di alea resta fisiologica in ogni contratto di durata — ma impedisce che una variazione anomala scarichi sull’esecutore (o sull’amministrazione, se i costi scendono) uno squilibrio che nessuna offerta seria poteva incorporare.
Cosa è cambiato con il correttivo 2024
Il D.Lgs. 209/2024 (correttivo, in vigore dal 31 dicembre 2024) ha sostituito il cuore dell’art. 60. Nella versione originaria la soglia era unica — variazione oltre il 5% per tutti i contratti, con revisione nella misura dell’80% — e per i lavori si rinviava a indici sintetici di costo di costruzione elaborati dall’ISTAT. Il correttivo (art. 23) ha differenziato le soglie a favore dei lavori (3% e 90%), ha chiarito che la misura si calcola sul valore eccedente la soglia e ha aggiunto tasselli che mancavano.
Il più rilevante è il comma 2-bis: nei contratti di servizi e forniture, accanto alla revisione «straordinaria» a soglia, le stazioni appaltanti possono inserire meccanismi ordinari di adeguamento del prezzo a un indice inflattivo convenuto, per governare le fluttuazioni fisiologiche dei contratti di durata; gli incrementi così riconosciuti non si computano nella variazione che fa scattare la clausola obbligatoria, così da evitare doppi ristori. I due strumenti sono complementari, non alternativi: lo hanno confermato le linee guida del MIT sulla revisione prezzi in servizi e forniture, diffuse a fine maggio 2026 proprio per uniformare la prassi delle amministrazioni.
L’altra novità strutturale è l’allegato II.2-bis («Modalità di applicazione delle clausole di revisione dei prezzi», introdotto dall’art. 86 del correttivo), che trasforma il principio in procedura: la revisione si attiva anche d’ufficio, senza necessità di istanza dell’appaltatore, quando la soglia risulta superata; la variazione si misura rispetto al mese del provvedimento di aggiudicazione; regole dedicate governano gli accordi quadro — con indice individuato alla stipula di ciascun contratto attuativo — e i subcontratti, che devono a loro volta contenere clausole revisionali coerenti, in linea con la disciplina del subappalto.
Gli indici: ISTAT, le TOL e l’allegato II.2-bis
La revisione è credibile solo se la variazione si misura su basi ufficiali, non su fatture di parte. Qui il sistema post-correttivo si sdoppia.
Per i lavori, l’allegato II.2-bis (Tabella A) riconduce tutte le lavorazioni a 20 tipologie omogenee di lavorazioni (TOL), ciascuna con un proprio indice di costo elaborato dall’ISTAT. Gli indici sono stati adottati con il decreto direttoriale MIT n. 743 del 30 marzo 2026 (efficace dalla pubblicazione sul sito del Ministero, avvenuta il 27 aprile 2026): la variazione del singolo appalto si calcola con un indice sintetico, media dei venti indici TOL ponderata sull’incidenza che ciascuna tipologia ha nel progetto. È il superamento dell’indice unico di costruzione: ogni cantiere ha il «suo» paniere.
Per servizi e forniture, l’art. 60, comma 3, rinvia agli indici ISTAT dei prezzi al consumo, dei prezzi alla produzione e delle retribuzioni contrattuali orarie, utilizzabili anche in forma disaggregata e pubblicati, con la relativa metodologia, sul portale dell’ISTAT (comma 4-bis). Le linee guida MIT orientano la scelta: per i servizi ad alta intensità di manodopera — pulizie, vigilanza, servizi sociali — l’indice di riferimento naturale sono le retribuzioni contrattuali del settore; per i contratti con struttura di costi articolata si costruisce un indice composito ponderato. Restano fuori i contratti già indicizzati per conto loro: dove il prezzo è agganciato a indicizzazioni di settore, l’obbligo della clausola non si applica (comma 4-ter).
Chi paga: la copertura e il regime transitorio
La revisione non è spesa nuova a piè di lista: il comma 5 indica dove la stazione appaltante trova le risorse — fino al 50% degli accantonamenti per imprevisti del quadro economico, le somme derivanti dai ribassi d’asta (salvo diversa destinazione imposta da norme vigenti) e le somme disponibili da interventi ultimati della stessa amministrazione. Per il RUP la conseguenza pratica è che la copertura della revisione si progetta in sede di programmazione, non si improvvisa a contratto in crisi.
Attenzione infine al calendario. Il testo riscritto dal correttivo è in vigore dal 31 dicembre 2024. Per servizi e forniture l’allegato II.2-bis si applica alle procedure avviate dalla sua entrata in vigore. Per i lavori, invece, l’allegato — e con esso il meccanismo TOL — si applica solo alle procedure avviate dal 27 aprile 2026, giorno di pubblicazione del decreto MIT sugli indici: alle gare di lavori avviate prima continuano ad applicarsi, in via transitoria, gli indici di costo di costruzione previsti dal testo vigente al 1° luglio 2023 (art. 16 dell’allegato). Per le gare bandite tra luglio 2023 e la fine del 2024 vale, di regola, la clausola scritta secondo il testo originario dell’art. 60 (soglia 5%, misura 80%); i contratti nati sotto il vecchio codice, come vedremo, all’art. 60 non accedono affatto.
Cosa dice la giurisprudenza
Sulla portata dell’obbligo è intervenuto il Consiglio di Stato, Sez. II, con la sentenza 8 giugno 2026, n. 4618. Il caso riguardava lo schema di contratto tipo ARERA per il servizio rifiuti: si sosteneva che la regola della «coerenza» tra corrispettivo del gestore e costi riconosciuti dal metodo tariffario escludesse le clausole di revisione imposte dall’art. 60, rendendo illegittima la delibera regolatoria. Il Consiglio di Stato ha respinto la lettura: la coerenza tariffaria non vieta la revisione prezzi, e soprattutto — è il passaggio di sistema — se un contratto di servizio non contiene la clausola, la lacuna «verrà colmata (per i contratti assoggettati al regime della revisione obbligatoria) mediante il meccanismo di eterointegrazione previsto dall’art. 1339 c.c.», che — ricorda la sentenza — opera anche in sostituzione di clausole difformi che vietino espressamente la revisione.
Il principio ha un valore operativo immediato: la clausola mancante non libera l’amministrazione, perché la legge entra nel contratto da sola. Un esempio. Servizio di igiene urbana da 1.200.000 euro l’anno, affidato in appalto con gara bandita nel 2025, nel vigore dell’art. 60 riscritto dal correttivo, e con un capitolato che tace sulla revisione; gli indici ISTAT di settore registrano un aumento dei costi del 7%, pari a 84.000 euro. La soglia del 5% (60.000 euro) resta in franchigia; sull’eccedenza di 24.000 euro spetta l’80%, cioè 19.200 euro, che il gestore può pretendere — e la stazione appaltante deve riconoscere, attivandosi anche d’ufficio — come se la clausola fosse scritta. Non vale lo stesso per i contratti nati sotto il D.Lgs. 50/2016: come ha chiarito il Consiglio di Stato (Sez. V, n. 7779/2025), l’art. 1339 c.c. presuppone una norma imperativa, e quel codice non imponeva la clausola.
Redigere clausole revisionali corrette in gara, scegliere gli indici giusti e istruire (o contestare) i conteggi di revisione in corso d’esecuzione è il lavoro che svolgiamo nella consulenza sui contratti pubblici, a fianco sia delle stazioni appaltanti sia delle imprese esecutrici.
Domande frequenti
La stazione appaltante può «dimenticare» la clausola di revisione? No. L’inserimento nei documenti di gara iniziali è un obbligo di legge (art. 60, comma 1) e l’allegato II.2-bis prevede che la revisione si attivi anche d’ufficio al superamento della soglia. Se la clausola manca, o è scritta in modo difforme, il contratto si integra automaticamente ex art. 1339 c.c., come confermato dal Consiglio di Stato (Sez. II, n. 4618/2026): l’omissione non fa venir meno il diritto, genera solo incertezza e contenzioso evitabili.
La revisione copre tutta la variazione dei costi? No. Resta una franchigia — il 3% dell’importo per i lavori, il 5% per servizi e forniture — e sull’eccedenza il ristoro è al 90% o all’80%. La giurisprudenza sottolinea che il meccanismo non elimina l’alea tipica del contratto di durata: le oscillazioni fisiologiche restano nel rischio d’impresa, e la revisione non può trasformarsi in un’indicizzazione totale del corrispettivo, né servire a correggere un’offerta formulata male.
Vale anche per i contratti firmati prima del nuovo Codice? No. Il Consiglio di Stato (Sez. V, 6 ottobre 2025, n. 7779) ha chiarito che l’art. 60 non è retroattivo: introduce un rimedio nuovo, non interpreta un principio già esistente. Ai contratti del periodo 2016-2023 si applica la disciplina del D.Lgs. 50/2016 — revisione solo se prevista da clausole chiare — oltre alle norme emergenziali sul caro materiali (art. 29 D.L. 4/2022, art. 26 D.L. 50/2022), ciascuna con presupposti propri; per i soli lavori, dal 1° gennaio 2026 opera inoltre il meccanismo di adeguamento introdotto dalla legge di bilancio 2026 (art. 1, commi 490-493, L. 199/2025), con aggiornamento dei SAL ai prezzari regionali.
Il presente approfondimento ha finalità informative e fotografa la disciplina vigente alla data di pubblicazione; non sostituisce una valutazione del caso concreto.
Questo approfondimento ha finalità informative e divulgative e non costituisce un parere legale sul caso concreto. Contenuto verificato dal Dott. Giuseppe Foti, consulente legale — ultima verifica: 30 settembre 2026.