La casa è quella giusta, il prezzo è fatto, la banca sta deliberando il mutuo. Poi il notaio legge la provenienza: l’appartamento è arrivato al venditore per donazione dei genitori. Per vent’anni quella parola è bastata a far vacillare trattative solidissime: mutui negati, compratori in fuga, polizze dedicate. Dal 18 dicembre 2025 la disciplina è cambiata in profondità, e il rischio ha cambiato indirizzo. Ma la donazione resta un contratto esigente, che punisce chi la tratta come un gesto informale: la forma solenne è richiesta a pena di nullità, il bonifico «affettuoso» può rivelarsi una donazione nulla, e in casi tassativi il donante può persino revocare ciò che ha dato. Vediamo come funziona davvero — e dove passano oggi i rischi.
Un contratto vero, con una forma solenne
La donazione non è un semplice regalo: è il contratto con cui, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra disponendo di un suo diritto o assumendo un’obbligazione (art. 769 c.c.). Proprio perché chi dona si impoverisce senza corrispettivo, la legge impone la forma più severa che conosca: l’atto pubblico notarile, a pena di nullità (art. 782 c.c.), con la presenza di due testimoni, che la legge notarile conserva oggi quasi solo per le donazioni e le convenzioni matrimoniali (art. 48 L. 89/1913). Se la donazione ha per oggetto beni mobili, l’atto (o una nota a parte sottoscritta da donante, donatario e notaio) deve indicarne specificamente il valore. Il rito non è un ossequio formale: serve a garantire che il donante comprenda la portata dell’atto e lo voglia davvero, al riparo da pressioni.
La nullità per difetto di forma è radicale: chiunque vi abbia interesse può farla valere (art. 1421 c.c.) e l’azione non si prescrive, salvi gli effetti dell’usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione (art. 1422 c.c.). C’è poi un temperamento proprio delle donazioni: dopo la morte del donante, gli eredi che conoscono il vizio possono confermare la donazione o darvi volontaria esecuzione, e a quel punto non possono più contestarla (art. 799 c.c.).
Il regalo di modico valore non ha bisogno del notaio
La regola della forma ha un’eccezione di buon senso: la donazione di modico valore di beni mobili è valida anche senza atto pubblico, purché vi sia stata la consegna materiale (art. 783 c.c.). La modicità, però, non è una cifra fissa: va valutata anche in rapporto alle condizioni economiche del donante — l’atto non deve incidere in modo apprezzabile sul suo patrimonio, ha ribadito di recente la Cassazione (ord. n. 238/2024). Cinquemila euro possono essere «modici» per un patrimonio importante e non esserlo affatto per un pensionato: lo stesso importo può essere una donazione valida in un caso e nulla nell’altro. È la porta da cui passano i regali di ogni giorno — e da cui non passano i trasferimenti che incidono davvero sul patrimonio.
Il bonifico per la casa del figlio: indiretta o nulla?
Qui si concentrano gli equivoci più costosi. Il codice conosce anche le liberalità indirette (art. 809 c.c.): arricchimenti realizzati non con il contratto di donazione ma attraverso un altro atto — e per questi non serve l’atto pubblico, bastano le forme dell’atto utilizzato (Cass. n. 18098/2024). Il caso di scuola è il genitore che paga il prezzo dell’appartamento intestato al figlio, o versa la provvista al venditore al rogito: per la giurisprudenza consolidata l’oggetto della liberalità è l’immobile, non il denaro (Cass., Sez. Un., n. 9282/1992), e l’operazione è valida; se il genitore paga solo una parte del prezzo, la liberalità ha per oggetto la corrispondente quota del bene (Cass. n. 10759/2019).
Diverso è il bonifico «secco» di una somma importante, o il giro di titoli dal proprio dossier a quello del beneficiario, senza collegamento con un acquisto: lì non c’è liberalità indiretta ma una donazione tipica a esecuzione indiretta, che richiedeva l’atto pubblico ed è quindi nulla — principio fissato dalle Sezioni Unite nel 2017, su cui torniamo più avanti, e ribadito ancora nel 2024 (Cass., ord. n. 31170/2024 sul trasferimento di un dossier titoli; ord. n. 32677/2024 sul denaro movimentato a mezzo banca). La differenza pratica è enorme: la liberalità indiretta valida rileva, alla morte del donante, ai fini di collazione e riduzione tra gli eredi; la donazione nulla, invece, non ha mai trasferito nulla, e la somma va restituita per intero all’asse ereditario.
La revoca: ingratitudine e sopravvenienza di figli
Donare è (quasi) per sempre: il donante non può «cambiare idea». La legge ammette la revocazione solo in due casi tassativi (art. 800 c.c.). Il primo è l’ingratitudine: il donatario che attenta alla vita del donante o dei suoi stretti congiunti o li denuncia calunniosamente per gravi reati, che si rende colpevole di ingiuria grave, che arreca dolosamente grave pregiudizio al patrimonio del donante o gli rifiuta indebitamente gli alimenti (art. 801 c.c.); la domanda va proposta entro un anno dal giorno in cui il donante ha conosciuto il fatto (art. 802 c.c.). L’ingiuria grave non coincide con il litigio: serve una condotta che manifesti durevole disistima e mancanza di rispetto per la dignità del donante, valutata nel suo complesso (Cass. n. 3811/2024; n. 32682/2024). Il secondo caso è la sopravvenienza di figli: chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al momento della donazione può revocarla se un figlio sopravviene o ne scopre l’esistenza, anche per riconoscimento (art. 803 c.c.), entro cinque anni (art. 804 c.c.).
Due paletti completano il quadro: le donazioni rimuneratorie e quelle obnuziali (fatte in vista di un determinato matrimonio) non sono revocabili (art. 805 c.c.), e la rinuncia preventiva alla revocazione non vale (art. 806 c.c.). Quanto ai terzi, la revocazione non pregiudica chi ha acquistato diritti prima della domanda, salvi gli effetti della sua trascrizione (art. 808 c.c.). E per l’art. 809 c.c. anche le liberalità indirette sono revocabili per le stesse cause.
Perché la casa donata faceva paura a compratori e banche
Il vero nodo storico non era la revoca, ma la tutela dei legittimari — coniuge, figli, ascendenti — ai quali la legge riserva una quota del patrimonio. Se le donazioni fatte in vita ledono quella quota, alla morte del donante il legittimario può agire in riduzione (artt. 553 ss. c.c.). Fin qui, un conto interno alla famiglia. Ma il vecchio art. 563 c.c. faceva un passo in più: se il donatario aveva rivenduto l’immobile e il suo patrimonio non bastava, il legittimario poteva chiedere la restituzione del bene direttamente al terzo acquirente, nei vent’anni successivi alla trascrizione della donazione, salvo l’effetto sospensivo dell’opposizione del coniuge e dei parenti in linea retta; e il vecchio art. 561 c.c. restituiva l’immobile libero da pesi e ipoteche.
Le conseguenze le conosce chiunque abbia trattato un immobile «di provenienza donativa»: banche restie a iscrivere ipoteca su un bene che poteva tornare indietro libero dall’ipoteca stessa, compravendite sospese o assistite da polizze dedicate, atti notarili di rinuncia all’azione di restituzione da parte dei legittimari, sconti sul prezzo. Un controllo di provenienza ventennale era — e resta — parte irrinunciabile delle verifiche prima del preliminare di compravendita.
La riforma del 2025: per chi compra, la riduzione diventa questione di denaro
Con l’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182 (in vigore dal 18 dicembre 2025), il legislatore ha riscritto gli artt. 561, 562 e 563 c.c. proprio per liberare la circolazione degli immobili donati. Il nuovo art. 563 c.c. capovolge la prospettiva: la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati; è il donatario a dover compensare in denaro i legittimari, nei limiti necessari a reintegrare la quota riservata. Solo chi ha ricevuto dal donatario a titolo gratuito può essere chiamato a rispondere, se il donatario è insolvente, e nei limiti del vantaggio conseguito; la regola vale anche per i beni mobili. Resta salva l’ipotesi in cui la domanda di riduzione sia stata trascritta prima dell’acquisto del terzo: la riforma l’ha spostata al n. 1 dell’art. 2652 c.c. (al n. 8 resta la riduzione delle disposizioni testamentarie, con finestra di sicurezza ridotta a tre anni). Il nuovo art. 561 c.c. completa il disegno: pesi e ipoteche iscritti dal donatario restano efficaci anche verso il legittimario, con compensazione in denaro del minor valore.
Attenzione però al regime transitorio: le nuove regole si applicano alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025; per quelle già aperte, le vecchie tutele reali sopravvivono solo se una domanda di riduzione o un atto di opposizione risultavano notificati e trascritti entro il 18 giugno 2026. Quella finestra è chiusa: oggi la verifica sui registri immobiliari serve soprattutto a intercettare le situazioni «cristallizzate» prima della riforma. Per chi dona, la partita si sposta sulla pianificazione: coordinare donazioni, testamento e quote dei legittimari prima, per non lasciare agli eredi un contenzioso poi.
Cosa dice la giurisprudenza
La decisione che ogni famiglia dovrebbe conoscere prima di «girare» somme o titoli è Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 27 luglio 2017, n. 18725. Il caso: poco prima di morire, un correntista aveva ordinato alla propria banca di trasferire strumenti finanziari dal proprio conto di deposito titoli a quello del beneficiario, per un valore rilevante; dopo la morte, la figlia, coerede, aveva contestato l’attribuzione come donazione nulla per difetto di forma. Le Sezioni Unite, componendo un contrasto, hanno fissato il principio: il trasferimento a mezzo banca, con ordine di bancogiro, di strumenti finanziari dal conto di deposito titoli del beneficiante a quello del beneficiario non è una donazione indiretta ex art. 809 c.c. — l’operazione bancaria è solo l’esecuzione di un atto negoziale esterno — ma una donazione tipica a esecuzione indiretta, che esige l’atto pubblico a pena di nullità, salvo il modico valore. La giurisprudenza successiva ha applicato lo stesso principio alle somme di denaro movimentate a mezzo banca (Cass., ord. n. 32677/2024).
L’esempio rende l’idea. Un padre con patrimonio di 400.000 euro e due figli «gira» via banca 200.000 euro in titoli alla figlia che lo assiste: alla sua morte quella donazione è nulla, e il fratello può pretendere che l’intera somma rientri nell’asse da dividere — la figlia perde tutto il vantaggio, non solo l’eccedenza. Se lo stesso padre avesse invece pagato 200.000 euro al venditore per l’acquisto della casa intestata alla figlia, la liberalità indiretta sarebbe valida: la casa potrebbe restare alla figlia e i conti tra fratelli si farebbero in valore. Salvo dispensa, opera la collazione (art. 737 c.c.): la figlia può tenere l’immobile imputandone il valore alla propria quota (art. 746 c.c.), e nella divisione il fratello viene pareggiato. Se invece il padre l’avesse dispensata dalla collazione — dispensa che vale solo nei limiti della disponibile — al fratello resterebbe comunque garantita la sua quota di riserva (con due figli la riserva è di due terzi, un terzo a testa: nell’esempio circa 133.000 euro, cioè circa 33.000 in più della metà di quanto rimasto nel patrimonio), mentre la sorella, a sua volta legittimaria, potrebbe trattenere l’immobile, perché il suo valore non supera la somma della disponibile e della quota che le spetta (art. 560, ultimo comma, c.c.).
Scegliere come donare, prima di farlo, vale quanto la donazione stessa: analizzare provenienze, quote e strumenti — dalla liberalità indiretta all’atto notarile fino al testamento — è il lavoro che svolgiamo nella consulenza in materia di successioni e donazioni, in sede rigorosamente stragiudiziale, per chi vuole donare senza creare un problema; chi invece sta comprando un immobile di provenienza donativa può contare sulla consulenza immobiliare per la verifica documentale della provenienza.
Domande frequenti
Oggi si può comprare (e ipotecare) con serenità una casa ricevuta in donazione? Dopo la riforma del 2025 il rischio di dover restituire il bene ai legittimari del donante non grava più, di regola, sull’acquirente a titolo oneroso: la riduzione si fa valere in denaro verso il donatario. Restano le verifiche: che non vi sia una domanda di riduzione trascritta prima della trascrizione dell’acquisto (art. 2652, n. 1, c.c.); che, se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025, non risultino domande di riduzione o atti di opposizione notificati e trascritti entro la finestra transitoria chiusa il 18 giugno 2026; e che la donazione a monte sia valida nella forma. La due diligence sulla provenienza resta un passaggio obbligato, ma il suo esito è oggi molto più spesso favorevole.
Il bonifico con cui aiuto mio figlio a comprare casa è valido senza notaio? Sì, se il collegamento con l’acquisto è chiaro: pagare il prezzo al venditore, o fornire la provvista in modo documentato e finalizzato all’acquisto, è una liberalità indiretta valida (art. 809 c.c.). È il bonifico «libero» di una somma importante, senza destinazione, a rischiare la nullità come donazione priva di forma. Conviene lasciare traccia scritta della finalità — nella causale e, meglio, nell’atto di acquisto — anche per i futuri equilibri tra fratelli.
Chi mi ha donato casa può riprendersela se litighiamo? No. La revocazione è ammessa solo per ingratitudine — nei casi tassativi di legge, tra cui ingiuria grave, grave pregiudizio doloso al patrimonio e rifiuto indebito degli alimenti, entro un anno dalla conoscenza del fatto — o per sopravvenienza di figli, entro cinque anni. Un dissidio familiare, per quanto aspro, non basta; e non esistono né la revoca «di ripensamento» né la rinuncia preventiva alla revocazione.
Il presente approfondimento ha finalità informative e fotografa la disciplina vigente alla data di pubblicazione; non sostituisce una valutazione del caso concreto.
Questo approfondimento ha finalità informative e divulgative e non costituisce un parere legale sul caso concreto. Contenuto verificato dal Dott. Giuseppe Foti, consulente legale — ultima verifica: 19 ottobre 2026.